La voluntad de velar por la protección de la vida y la salud frente a la pandemia de la COVID-19, ha llevado a las autoridades competentes (locales, autonómicas y estatales) a la adopción de estrictas medidas de suspensión o restricción de determinadas actividades económicas, presentándosenos tales limitaciones como supuesta única opción para reducir o eliminar el riesgo de contagio entre ciudadanos.

Es el caso del cierre forzoso, en Cataluña, de bares, restaurantes, salones de juego, etc. o de las restricciones horarias y de aforo en teatros, cines y auditorios; medidas estas adoptadas en la reciente Resolución SLT/2546/2020, de 15 de octubre, por la que se adoptan nuevas medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de COVID-19.

Conscientes de que esta situación puede suponer el fin de muchas actividades económicas, la pérdida de puestos de trabajo y, en consecuencia, la pérdida de los medios de subsistencia de un gran número de personas y familias, son muchas las administraciones que han adoptado medidas urgentes y extraordinarias para mitigar dicho riesgo.

En el caso de Cataluña, la medida más reciente, publicada hoy mismo en el DOGC núm. 8252, es la prevista en el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que prevé, en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus, una serie reducciones forzosas en la renta de los contratos de arrendamiento de locales de negocio afectados por las restricciones y suspensiones antes referidas.

Apelando a un principio de solidaridad, y tal y como afirma su Exposición de Motivos, el Decreto Ley busca distribuir entre las partes firmantes del contrato de arrendamiento -arrendatario y arrendador-, las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas respecto del aprovechamiento de bienes inmuebles arrendados para el uso de actividades industriales y comerciales.

¿Y cómo lo hace?

Para ello, y siempre para los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 1 de enero de 1995, el Decreto Ley prevé una primera fase de negociación en la que la parte arrendataria podrá requerir a la parte arrendadora, por medio de burofax o por otro medio fehaciente, una modificación de las condiciones del contrato.

El envío de dicha comunicación es más que relevante, ya que las reducciones de renta que se acaben aplicando serán efectivas, precisamente, a partir de este requerimiento de modificación de condiciones contractuales.

¿Y qué tipo de propuesta se debe hacer?

Según el artículo 1 de la norma, la propuesta que debe plantearse al arrendador deberá ser “razonable” y “equitativa” y deberá buscar restablecer el equilibrio de las prestaciones. No obstante, deja al arbitrio y buena fe de las partes la concreción de lo que supone “razonabilidad” y “equitatividad” por lo que, no existiendo garantía de que dicha negociación llegue a buen puerto, prevé en su artículo 2, un sistema supletorio de reglas obligatoriamente aplicables ante la falta de acuerdo.

Para nosotros, como Letrados acostumbrados a este tipo de negociaciones en los últimos tiempos, la previsión de este régimen supletorio de carácter obligatorio es un avance. Son muchos los clientes por los que hemos renegociado sus condiciones contractuales desde que se inició la pandemia, pero no en todos los casos la empatía del propietario ha permitido alcanzar un acuerdo satisfactorio para ambas partes, un WIN-WIN efectivo.

Si no hay acuerdo en el plazo de un mes, ¿qué reducciones son aplicables?

Las reducciones serán distintas en función de si la actividad desarrollada en el establecimiento arrendado ha sido completamente suspendida (por ejemplo, un bar o restaurante) o si, por el contrario, la misma solo ha sufrido restricciones parciales.

Así, para el primer supuesto y mientras dure la medida de suspensión, será obligatoria la reducción al 50% de la renta y el resto de cantidades debidas por la parte arrendataria.

No obstante, en el segundo caso de restricción parcial del aprovechamiento del local (reducción de aforo, horarios, etc.), la renta y el resto de cantidades debidas deberán reducirse en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble.

Nuevamente, en ambos casos existe un margen interpretativo de las medidas previstas que solo la práctica y el criterio de los Tribunales acabarán aclarando.

¿Podré beneficiarme de las reducciones si desde el local arrendado presto servicios de entrega a domicilio o recogida de productos?

¿Qué sucede si había llegado a otro acuerdo con la propiedad, anteriormente a la entrada en vigor del Decreto Ley?

Nada. La parte arrendataria podrá hacer uso de las facultades atribuidas por esta norma con independencia de acuerdos anteriores.

Finalmente resulta relevante destacar que la propiedad, desde que reciba el primer requerimiento, deberá abstenerse de emitir factura por el alquiler contra la parte arrendataria por el importe de la renta (u otros gastos vinculados) hasta que transcurra el plazo de un mes previsto para la negociación o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo que se haya alcanzado.

Aunque de forma aislada resulta insuficiente, el Decreto Ley comportará, sin duda, un ligero respiro para muchas de las empresas que actualmente están sufriendo las consecuencias de la pandemia, ofreciendo una solución rápida -y sin necesidad de acudir a los tribunales- a la problemática que supone para un pequeño negocio la asunción del coste de arrendar un local que no genera ingreso alguno.

No obstante, para quien suscribe el presente artículo la norma debería haber ido un paso más allá. En su artículo 2.1.e) prevé la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato sin penalización alguna a partir del momento en que las medidas de suspensión de su actividad (caso de bares y restaurantes) se prolonguen más de tres meses.

¿Pero qué sucede en estos casos para aquellos arrendatarios que, a su vez, sean los titulares de la licencia de actividad? ¿Será esta un activo que el arrendatario perderá en caso de desistir del contrato, desapareciendo la posibilidad de su traspaso? Pensemos en el ejemplo de las licencias de restauración en la ciudad de Barcelona, las cuales en su día pudieron llegar a ser adquiridas por sus titulares por varios miles de euros. ¿Será esta una inversión que nunca puedan recuperar? Han sido muchos los casos de personas que suscribieron préstamos bancarios, aun vigentes, para la adquisición de esta autorización administrativa.

Esperemos contar también algún día con una regulación que prevea este tipo de situaciones. Desafortunadamente, de momento, estas son las cartas con las que jugamos.