Hace unas semanas mi compañera Bárbara publicaba el post Okupas y allanadores: cuando el lenguaje jurídico importa en el que pretendía acercar al lector al fenómeno okupa, señalando las posibles conductas en las que podían incurrir los coloquialmente llamados okupas y la respuesta que contemplaba la legislación penal para estos supuestos.

Sois muchas las personas que habéis contactado con nosotros tras leer dicho artículo, tanto para efectuar consultas como para decirnos lo útil que os ha sido tal publicación.

Segundas partes siempre fueron necesarias

Esta semana pretendo acabar de detallar la respuesta de nuestros tribunales ante el fenómeno okupa, analizando las distintas vías que nos ofrece, en esta ocasión, la jurisdicción civil para que los propietarios puedan recuperar la posesión de sus inmuebles.

Hechos diferentes, procedimientos diferentes

Como ya se expuso hace varias semanas, son distintas las conductas que se asocian al movimiento okupa, respondiendo la jurisdicción civil, en dos de ellas:

• Cuando una persona continúa habitando un inmueble a pesar de haber dejado de abonar las rentas, se ha finalizado su contrato o ha dejado de existir el título que amparaba su derecho.
• Cuando una persona se introduce en un inmueble deshabitado con el fin de habitarlo.

Si habéis leído el anterior artículo sobre este tema (y si no, lo recordamos), la jurisdicción penal también castiga mediante los delitos de usurpación de bien inmueble y de allanamiento de vivienda la última conducta ahora señalada, por lo que, dependiendo del caso concreto, podremos pedir auxilio a una u otra de ambas jurisdicciones a los efectos de recuperar la posesión.

No debemos olvidar nunca que en la jurisdicción penal debemos acudir siempre en aquellos casos más graves así que en el caso que nos encontramos ante un okupa en nuestra vivienda deberemos valorar la gravedad de la situación y analizar cual de las dos jurisdicciones es más eficaz para ver satisfechas nuestras necesidades.

Respuesta civil a las intrusiones en biene sinmuebles

Una vez determinadas las dos conductas en las que podemos solicitar el auxilio de la jurisdicción civil para recuperar la posesión de nuestro inmueble, debemos destacar los distintos procedimientos instar.

Desahucio por precario

El precario ha sido definido por nuestros tribunales del siguiente modo:

“Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, falta de título que justifique la posesión; y también en todo caso, sin pagar merced”.

STS 300/2015, de 28 de mayo.

Entonces, deberán concurrir, para acudir a este procedimiento, los siguientes requisitos:

1. Que el que pretenda recuperar la posesión sea el propietario de la vivienda o tenga derecho a su uso.
2. Que el ocupante esté disfrutando del uso de la vivienda.
3. Que el demandado disfrute de la finca sin título que justifique su uso y sin pagar renta, bien porque el nunca ha tenido título o porque el que tenía es nulo o ha perdido su validez (ocupaciones realizadas por mera tolerancia o condescendencia del propietario).

A pesar de lo expuesto, este procedimiento carece, en ocasiones, de viabilidad puesto que algunos tribunales al concluido que solo podrá ejercerse en aquellos casos en que se haya cedido el precario, es decir, en que haya un uso tolerado por el propietario o una relación previa con el ocupante.

Interdicto de recobrar la posesión

El llamado interdicto de retener la posesión procederá cuando el poseedor de una vivienda ha sido despojado de la misma por un tercero sin título. Mediante este procedimiento no se discutirá quien tiene mejor derecho a poseer la vivienda, y menos el derecho de propiedad de la misma, sino que su objetivo es garantizar a cualquier poseedor de un inmueble de que su posesión será respetada y que, en caso de ser perturbada, será restituido en ella. Así pues, no se entra a valorar el derecho de ambos ocupantes sino a proteger la situación de hecho, que es la posesión de la vivienda.

Se exigirá, para poder acogerse a este procedimiento, que el demandante tenga atribuida la posesión del inmueble (basta que sea de hecho) y que exista un tercero que realice acciones tendentes a alterar la mencionada posesión, en contra de la voluntad del poseedor.

Acción para la efectividad de los derechos reales inscritos

Podrá acogerse a este procedimiento cualquier propietario de un inmueble que conste inscrito como tal ante el Registro de la Propiedad y constará como demandado cualquier tercero (incluso los ignorados ocupantes) que, sin título inscrito registralmente, perturbe el derecho del propietario. Esta acción encuentra su base en los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria.

Es de relevancia destacar que, en este procedimiento, los ocupantes solo podrán oponerse si prestan la caución determinada por el Juzgado y su oposición solo podrá basarse en los motivos legalmente establecidos.

ADEMÁS…

Cabe hacer una especial mención a otros dos procedimientos judiciales: el desahucio por impago de renta y el desahucio por expiración del plazo contractual. Si bien en ambos procedimientos el inquilino tiene un título que le permite el uso de la vivienda, dicho título se extingue, en ambos casos, cuando o bien se deja de pagar la renta o se termina el contrato y si el arrendatario no desaloja voluntariamente el inmueble podría llegar a tener la consideración de okupa.

Desahucio por impago de rentas

Es uno de los casos más habituales y nos podremos acoger a este procedimiento cuando, existiendo un contrato de alquiler, tanto verbal como escrito, el arrendatario deja de abonar el importe acordado en concepto de renta. En este caso, el arrendador y propietario podrá solicitar la extinción del contrato de alquiler, la entrega de la posesión de la vivienda y el pago de las rentas que se han dejado de abonar en el mismo procedimiento.

En la misma resolución judicial de admisión a trámite de la demanda presentada por el propietario, es decir, en la resolución que da inicio al procedimiento judicial se señalarán por parte del Juzgado dos fechas distintas:

1. La fecha de celebración de juicio en caso de oposición por parte del arrendatario.
2. La fecha del lanzamiento en el supuesto de que exista oposición, entendiendo como lanzamiento la fecha que el Juzgado fija para entregar la vivienda al propietario.

Dicha resolución judicial se notificará al ocupante de la vivienda, el cual podrá realizar cualquiera de las siguientes actuaciones:

1. No hacer nada. En este caso, cuando llegue la fecha del lanzamiento, se personará una comisión en la vivienda a los efectos de entregar la posesión de la misma al propietario.
2. Pagar las cantidades debidas en un plazo de 10 días y seguir ocupando la vivienda.
3. Pagar las rentas adeudadas y entregar la posesión del inmueble.
4. Entregar voluntariamente la posesión del inmueble, pero no pagar las cantidades debidas. En este caso, el procedimiento de desahucio finalizaría y seguiría solo respecto a la reclamación de rentas.
5. Oponerse al desahucio, lo que implicaría celebrar el juicio en la fecha indicada en la resolución y, en caso de estimarse la demanda, practicar el lanzamiento.

Un elemento de especial transcendencia en este tipo de procedimiento judicial es la llamada enervación del desahucio. Este mecanismo solo puede ser utilizado por el arrendatario una única vez a lo largo de la vigencia del contrato e implica el pago por parte del ocupante de la totalidad de las rentas vencidas y así evitar la resolución contractual y permanecer en la vivienda. Es decir, sería la actuación señalada con el número 2 de las descritas.

Sin perjuicio de lo expuesto, y antes de iniciar el procedimiento judicial descrito, sería recomendable enviar al arrendatario una comunicación, por cualquier medio fehaciente existente, en la que se detallara la cuantía debida y se le requiriera de pago en el plazo de 30 días desde la recepción de la comunicación. Y ello puesto que, si el arrendatario no paga lo debido en dicho plazo, se puede interponer la demanda y el ocupante ya no podrá hacer valer la expuesta enervación del desahucio; y, en el supuesto que abonara lo reclamado, ya no la podrá ejercer en un futuro caso de falta de pago.

Desahucio por expiración del plazo contractual

Este procedimiento es el que se seguirá cuando, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino persiste en su posesión, sin que le ampare ningún título para ello. Para acudir a este procedimiento será necesario que se haya notificado por parte del propietario al arrendatario la finalización del contrato de alquiler en el plazo y condiciones contenidas en el mencionado documento y que, a pesar de ello, el inquilino persista en su ocupación.

Una vez finalizado el contrato, el arrendador podrá presentar demanda ante la vía civil solicitando en la misma que se señale fecha para efectuar el lanzamiento para el supuesto de que no exista oposición de contrario. También se podrán reclamar, en este procedimiento, las rentas debidas.

Principales diferencias ente los distintos procedimientos

Plazos

• El plazo para presentar la demanda en ejercicio del interdicto de recuperación de la posesión es de 1 años desde que se produce la perturbación.
• Para interponer la acción de efectividad de los derechos reales inscritos, el propietario tiene un plazo de 30 años. A dicho procedimiento se pueden acoger aquellos propietarios que podrían considerarse grandes tenedores y se han percatado de la ocupación del inmueble tiempo después de la misma.

Tipo de procedimiento

• Tanto el interdicto de recobro de la posesión como la acción de efectividad derechos reales inscritos tienen la consideración de procedimientos sumarios, es decir, tienen una tramitación más rápida sin embargo no producen efectos de cosa juzgada. También tendrán consideración de sumario los procedimientos de desahucio por impago de rentas y por expiración del plazo contractual.
• El procedimiento de desahucio por precario es un procedimiento plenario, no ostenta tanta celeridad, pero la resolución recaída tiene efectos de cosa juzgada.

Lanzamiento

• En el procedimiento de desahucio por falta de pago, se fijará la fecha de lanzamiento en la resolución de admisión a trámite de la demanda.
• En el desahucio por expiración del plazo contractual, se podrá solicitar la ejecución del lanzamiento en el día y hora fijado por el juzgado.
• En el desahucio por precario no se fijará fecha de lanzamiento hasta que no se haya celebrado la vista y se haya ejecutado la sentencia.

Destacar, por último, que el comportamiento de los ocupantes es tan relevante, en ocasiones, como el de los propietarios. Por ejemplo, nos hemos encontrado supuestos en los que, a veces, los ocupantes han alegado que pagaban un alquiler al propietario o que tenían intención de hacerlo porque, con anterioridad, el titular de la vivienda había aceptado tal pago. O también, algunas veces, los propietarios han intentado echar a los ocupantes dando de baja a los suministros o con métodos similares, lo que ha conllevado a una denuncia por parte de los ocupantes por un posible delito de coacciones.