La expansión del coronavirus ha desencadenado una crisis global sin precedentes en los ámbitos sanitario, social, político y económico. La gravedad se eleva con carácter exponencial en un país como España, donde el 12,3% de su Producto Interior Bruto y 2,62 millones de puestos de trabajo dependen de manera directa de la aportación del turismo, según fuentes del Instituto Nacional de Estadística.

Historia, cultura, naturaleza y clima, unidos a una gastronomía y oferta hotelera excepcional convierten a España en el segundo país más visitado del mundo en el año 2019, con más 83 millones de visitantes internacionales y exclusivamente superado por nuestra vecina Francia.

Sin embargo, y por desgracia, nuestro país ocupa a su vez un puesto en el podio de los países más castigados por la pandemia en cifras por habitante. En pocos meses, este terremoto ha sacudido con virulencia a los sectores de la hostelería y la restauración, que no han podido más que echar el cierre con carácter temporal y, en algunos casos, definitivo. Un terremoto del que se desconoce si se producirán réplicas.

Un contexto, distópico semanas atrás, que hace preguntarnos si será el momento adecuado de acometer un traspaso de negocio.

¿QUÉ ES UN TRASPASO DE NEGOCIO?

El traspaso de negocio implica la cesión o venta de activos a cambio de un precio determinado. Dichos activos son tangibles, como instalaciones, mobiliario y stocks, e intangibles, como licencias administrativas, marcas comerciales, fondo de comercio, etc.

En primer lugar, debemos distinguir el traspaso de negocio de figuras análogas como son el traspaso de local de negocio, el subarriendo y la compraventa de empresas.

El traspaso del local de negocio se caracteriza por un inquilino (arrendatario) que cede su posición en un contrato de alquiler a un nuevo inquilino, mientras que, en el traspaso de negocio, en el supuesto de que se incluya el arrendamiento, se cede dicha posición e igualmente, se transmiten todos los bienes tangibles e intangibles afectos al negocio que le permiten continuar con el mismo.

A diferencia del subarriendo, en un contrato de traspaso de negocio que incluya arrendamiento, el transmitente del negocio desaparece por completo de la relación arrendaticia. Por su parte, en el subarriendo quedarían vinculados arrendador, arrendatario y subarrendatario, que se convierte en el nuevo inquilino.

Finalmente, se distancia de la figura de la compraventa de empresas en que no se adquieren las participaciones o acciones sociales de la misma.

El traspaso de negocio es la figura jurídica más empleada para comenzar a dirigir un bar o restaurante, en tanto que simplifica en gran medida el inicio de la aventura empresarial por sus mayores garantías, como pueden ser una clientela fija, un nombre comercial o licencias municipales en regla. A su vez, posibilita un análisis de la información económica que puede ayudarte en tareas como la del cálculo del tiempo necesario para recuperar tu inversión inicial o qué beneficios podrías llegar a alcanzar. Todo ello, con una precisión y exactitud mucho más alta que la que puedes alcanzar partiendo con un negocio de cero.

¿CUÁLES SON SUS PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS?

El contrato de traspaso de negocio goza de una gran flexibilidad. Sin embargo, se debe atender a tres textos legales que inciden de manera considerable para su correcta configuración; La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964), para los contratos de Traspaso de Negocio anteriores al 1 de enero de 1995, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos hechos a partir de entonces y que sustituye el término “traspaso” por el de “cesión” y la ley del IVA de 1992, que exonera del pago de este tributo a quienes acometen un traspaso de negocio.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo se aplicaría en contratos de arrendamientos previos a 1.995, por lo que conviene centrarnos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 32 “cesión del contrato y subarriendo” recoge algunas de las características más importantes.

1º.- Se debe destacar que el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Eso es, has leído bien, no es necesario contar con dicho consentimiento.

2º.- Por su parte, el arrendador tendrá derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 por 100 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. Se trata de un derecho que tiene el arrendador, y consecuentemente, podría ser negociado con éste.

3º.- Cabe advertir que no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá igualmente derecho a la elevación de la renta anteriormente descrita.

4º.- Esta ley establece la obligación de notificar el traspaso de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde se hubiera concertado el contrato.

Con respecto a la Ley del IVA, podemos destacar que una de las grandes virtudes de los traspasos de negocios frente a otras modalidades contractuales es la exoneración del pago del IVA.

Todo ello, con arreglo a lo dispuesto en su artículo 7:

“Artículo 7. Operaciones no sujetas al impuesto. No estarán sujetas al impuesto:

1.º La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de esta Ley”.

Quedarán excluidas de la no sujeción a que se refiere el párrafo anterior las siguientes transmisiones:

1. La mera cesión de bienes o de derechos.

(…)”

Por todo ello, la Ley del IVA exonera del pago del tributo cuando la transmisión del conjunto de elementos tangibles e intangibles son capaces de constituir una “unidad económica autónoma” en el transmitente, con independencia que el adquirente desarrolle la misma actividad a la que estaban afectos dichos elementos u otra diferente, siempre que los mismos queden afectos a la actividad que se vaya a desarrollar.

Se debe tener especial precaución, dado que la ley prevé que sí se deberá proceder al pago del tributo cuando exclusivamente se trate de una mera cesión de bienes o de derechos. Por ejemplo, el contrato de transmisión de local de negocio podría entenderse que no está exento, dado que sólo se cede la posición en un contrato de arrendamiento, mientras que en el contrato de traspaso de negocio sí lo está, puesto que se ceden los elementos tangibles e intangibles necesarios para continuar con la actividad económica.

¿CUÁL ES LA SITUACIÓN DEL MERCADO Y LAS PERSPECTIVAS DEL SECTOR?

Debemos considerar que la incertidumbre futura, provocada a raíz de la crisis del Covid-19, ha provocado un aumento de la oferta y, al mismo tiempo, una disminución de la demanda al corto plazo en el mercado de traspasos de negocios en la hostelería y restauración. Ambos movimientos combinados devienen en una fuerte reducción final del precio de equilibrio del mercado.

Muchos no han podido contener los efectos colaterales de la pandemia y han acudido al mercado. Otros, adversos al riesgo y la incertidumbre, evitan acometer fuertes inversiones. Todo ello incide en una bajada considerable de los precios y surgen oportunidades de negocio.

La situación resultante debe entenderse coyuntural. Esto quiere decir, que el mercado previsiblemente comenzará a partir de ahora un proceso de retorno gradual a la situación inicial, elevándose de nuevo el precio conforme la situación económica se vaya estabilizando, por lo que la oportunidad se supedita al momento presente.

La bajada de los precios del mercado hace que este sea un momento menos propicio para la venta o traspaso de tu negocio. Si te encuentras en esta situación, trata de obtener el mejor precio posible incidiendo en la rentabilidad futura que presentará el mismo pasados estos meses.

Por otro lado,si contemplas la opción de hacerte con un traspaso de negocio, quizás puedas aprovechar oportunidades inusuales. Sin duda, es un momento en que muchos bares y restaurantes han decidido no continuar, lo cual hace posible encontrar negocios con un precio muy por debajo de su valor real, de los que podrá obtenerse un beneficio a futuro.

En un contexto más amplio, debemos valorar que España crecía a un ritmo superior al 2% durante los últimos ejercicios y que previsiblemente, aunque se advertía una posible deceleración, hubiera seguido una tendencia positiva. Por su parte, medidas como la relajación de los límites al déficit público, la renta mínima universal y la próxima inversión de fondos europeos pueden contribuir a una mayor dinamización del sistema y apuntalar la recuperación económica.

1. RECOMENDACIONES PARA EL TRASPASO DE NEGOCIOS

Como firma especializada en traspasos de negocios te invitamos a seguir algunos consejos que entendemos que pueden ayudarte para el desarrollo de esta transacción:

• Acude al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el local y confirma que la licencia se encuentra en manos del transmitente del negocio.
• Solicita al transmitente que el Ayuntamiento le expida un certificado en el que constante la inexistencia de deudas con el consistorio.
• Solicita al transmitente las cuentas anuales -balance de situación, cuenta de pérdidas y ganancias y memoria explicativa si presenta abreviadas- para observar la viabilidad económica del negocio y realizar los cálculos matemáticos comentados con anterioridad.
• Averigua si la firma de arquitectos que hizo el informe técnico continúa en activo. Puede ser muy útil a la hora de solicitar el traspaso de la licencia en el Ayuntamiento.
• Si se transmite la marca, debes constatar la identidad del propietario en Oficina Española de Marcas y Patentes.
• Estudia pormenorizadamente las perspectivas del sector (Análisis DAFO y PEST), la zona de influencia del negocio, el target de clientes objetivo, etc.
• Estudia las causas determinantes de que la contraparte desea traspasar el bar o restaurante.
• Negocia adecuadamente el precio y el resto de cláusulas contractuales.

Por último, atendiendo al esfuerzo económico que a menudo implican estas operaciones, te recomendamos que cuentes con un asesoramiento legal especializado en la materia. Es muy recurrente recibir encargos por vicios ocultos y responsabilidad contractual en este ámbito, pudiendo haberse evitado desde un principio con el correcto estudio y asesoramiento.

El equipo de profesionales de Rocha Paus Grupo Legal cuenta con una amplia y dilatada experiencia en el sector de los contratos de traspaso de negocio, por lo que estaremos encantados de acompañarte a lo largo de todo el proceso. Quedamos a tu disposición para resolver cualquier posible duda, consulta o aclaración.